Especialista: Direitos do consumidor
O compromisso de compra e venda é uma das formas de delimitar direitos e obrigações, garantindo a satisfação do pactuado. Através dele, via de regra o vendedor se preocupa quanto ao recebimento e o comprador se a documentação do imóvel está regular, mas ambos se preocupam sobre a desistência e arrependimento do contrato.
A preocupação é natural, pois o vendedor ao assumir um compromisso deixa de analisar novas possibilidades de venda para o imóvel e o comprador deixa de ver outras oportunidades, mas tanta preocupação na hora de se resguardar geram contratos controversos, com cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e posteriormente cláusula de arrependimento, isso têm gerado dúvidas entre as partes sobre a possibilidade ou não de se arrependerem, visto serem clausulas opostas.
O arrependimento de compra está previsto no Código Civil no artigo 420, e se as partes o estipularem no contrato a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir). Muitas vezes os contratos preveem penalidades muito além disso, mas conforme a Súmula do 412 do STF, não é possível indenização maior a título de perdas e danos podendo ser cobrado a mais apenas juros moratórios e encargos processuais.
Quando o valor da compra é muito atraente ou ainda qualquer das partes não quer desfazer a venda, a melhor alternativa é o contrato com cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade sem previsão alguma de arrependimento (consoante artigo 1.417 do Código Civil), constando expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento, a exemplo são eles:
- Problemas quanto as certidões apresentadas;
- Caso o comprador não efetue o pagamento na data prevista (neste último caso, já existe entendimento consolidado na Justiça de que pode ser aplicado somente quando houver apenas o pagamento do sinal – excepcionalmente poucas parcelas, pois se existirem mais pagamentos o vendedor deverá pleitear judicialmente a execução do contrato).
Nos casos acima elencados, pode ser estipulada uma penalidade, mas repita-se não existe a caracterização de arrependimento, existem situações previamente estabelecidas que inviabilizaram a venda previamente.
Entretanto, caso o contrato contenha as duas cláusulas e ocorra o inadimplemento, as partes poderão se socorrer da Justiça, sendo certo que a parte lesada poderá pleitear a resolução do contrato ou o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos perdas e danos, conforme prevê o artigo 475 do Código Civil.
Desta forma, a cláusula que confere o caráter irrevogável e irretratável ao contrato pretende somente impedir eventual arrependimento. Com base no que foi exposto, a melhor alternativa é conversar com os clientes e prever uma ou outra cláusula, pois caso o contrato contenha as duas, quem decidirá qual tem validade é a Justiça!
O compromisso de compra e venda é uma das formas de delimitar direitos e obrigações, garantindo a satisfação do pactuado. Através dele, via de regra o vendedor se preocupa quanto ao recebimento e o comprador se a documentação do imóvel está regular, mas ambos se preocupam sobre a desistência e arrependimento do contrato.
A preocupação é natural, pois o vendedor ao assumir um compromisso deixa de analisar novas possibilidades de venda para o imóvel e o comprador deixa de ver outras oportunidades, mas tanta preocupação na hora de se resguardar geram contratos controversos, com cláusulas de irrevogabilidade, irretratabilidade e posteriormente cláusula de arrependimento, isso têm gerado dúvidas entre as partes sobre a possibilidade ou não de se arrependerem, visto serem clausulas opostas.
O arrependimento de compra está previsto no Código Civil no artigo 420, e se as partes o estipularem no contrato a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir). Muitas vezes os contratos preveem penalidades muito além disso, mas conforme a Súmula do 412 do STF, não é possível indenização maior a título de perdas e danos podendo ser cobrado a mais apenas juros moratórios e encargos processuais.
Quando o valor da compra é muito atraente ou ainda qualquer das partes não quer desfazer a venda, a melhor alternativa é o contrato com cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade sem previsão alguma de arrependimento (consoante artigo 1.417 do Código Civil), constando expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento, a exemplo são eles:
- Problemas quanto as certidões apresentadas;
- Caso o comprador não efetue o pagamento na data prevista (neste último caso, já existe entendimento consolidado na Justiça de que pode ser aplicado somente quando houver apenas o pagamento do sinal – excepcionalmente poucas parcelas, pois se existirem mais pagamentos o vendedor deverá pleitear judicialmente a execução do contrato).
Nos casos acima elencados, pode ser estipulada uma penalidade, mas repita-se não existe a caracterização de arrependimento, existem situações previamente estabelecidas que inviabilizaram a venda previamente.
Entretanto, caso o contrato contenha as duas cláusulas e ocorra o inadimplemento, as partes poderão se socorrer da Justiça, sendo certo que a parte lesada poderá pleitear a resolução do contrato ou o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos perdas e danos, conforme prevê o artigo 475 do Código Civil.
Desta forma, a cláusula que confere o caráter irrevogável e irretratável ao contrato pretende somente impedir eventual arrependimento. Com base no que foi exposto, a melhor alternativa é conversar com os clientes e prever uma ou outra cláusula, pois caso o contrato contenha as duas, quem decidirá qual tem validade é a Justiça!