Você com certeza já ouviu falar da Taxa Selic, especialmente quando o assunto é a economia do país. Mas, você sabe como a taxa básica de juros impacta o mercado imobiliário? E o que sua alta nos diz sobre o que esperar de 2022?

Vem com a gente que te contamos, desde o começo, tudo o que você, corretor de imóveis, precisa saber!

O que é a tal da Taxa Selic?

A Selic nada mais é do que a taxa de juros básica na economia brasileira. Ela influencia diretamente todas as taxas de juros do país, como as taxas para empréstimos, aplicações e, é claro, financiamentos.

Na prática, a Selic funciona como um custo comum a todas as operações bancárias de crédito, ou seja: mantendo-se todas as variáveis iguais, quanto maior a Selic, maior o custo do banco para dar crédito. Consequentemente, quando a Selic sobe, o volume de crédito ofertado diminui e a economia como um todo desacelera — das rendas familiares aos investimentos da indústria. 

Como a Taxa Selic impacta o mercado imobiliário?

Bom, agora você já sabe que praticamente todos os setores são diretamente impactados pela Selic — tanto na renda das pessoas, quanto nas operações bancárias de crédito. E é aqui, por exemplo, que financiamentos imobiliários são diretamente atingidos. 

Para a maioria das famílias, comprar um imóvel é um grande investimento que, raramente, é conseguido sem passar pelo mercado de crédito. Em contrapartida, um aumento na Selic deixa o financiamento mais caro. Crédito mais caro, menos concessão, o que freia o mercado imobiliário residencial de compra e venda.

Como fica o sobe-desce na Selic?

Resumindo em dois principais cenários:

• Taxa Selic sobe → taxas de financiamentos aumentam → queda no número de transações de compra e venda realizadas

• Taxa Selic desce → taxas de financiamentos diminuem → crescimento no número de transações de compra e venda realizadas

Opa, mas pera aí: então como a Selic subiu mais de 7 pontos no último ano e a taxa de juros para financiamento imobiliário apenas 1?

Acontece que, apesar da Selic ser um custo comum às operações de crédito, há operações com peculiaridades. Nesse caso, como o mercado imobiliário afeta massivamente a vida das pessoas, as regras de financiamento para imóveis também têm suas particularidades (como, por exemplo, o uso de recursos da caderneta de poupança destinados por lei a esse tipo de financiamento).

No caso do financiamento para compra de imóveis, em sua maioria, é usada a TR (Taxa Referencial), uma taxa de juros fixa e com prazo bem mais longo. Por isso, é importante entender que a Selic pressiona todas as taxas de juros, mas não há uma precisão das alterações que ela causa. O que podemos saber, como exemplificamos, é a direção de queda ou subida. 

Se nos acompanhou até aqui, é possível que esteja se perguntando: 

Quem diz se a Selic sobe ou desce? Por quê?

A resposta curta é o Banco Central, que a utiliza como instrumento para realizar políticas monetárias e influenciar a economia. Funciona mais ou menos assim: se a economia está devagar, o PIB está crescendo pouco, a inflação está baixa — o Banco Central pode diminuir a Selic a fim de estimular a economia. Para quem se lembra, em janeiro de 2021, a taxa atingiu patamares baixíssimos e chegou a 2% ao ano. 

Em contrapartida, se a inflação está crescendo acima da meta, desequilibrando a economia nacional, o Banco Central pode subir a taxa para frear a inflação e equilibrar os ponteiros. No final de 2021, a Taxa Selic atingiu 9,25% ao ano — um aumento de mais de 7 pontos!

Entendeu como funciona a Selic? Então vem com a gente para saber os rumos que o mercado imobiliário pode tomar em 2022:

O mercado imobiliário vêm de um momento aquecido 

Segundo o Banco Central, a concessão de crédito imobiliário para pessoas físicas cresceu 50% no acumulado de novembro de 2020 a novembro de 2021. O que demonstra um ótimo desempenho do mercado de compra e venda de imóveis nesse período. 

Esse movimento também foi captado pelos dados da Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - USP), que apontam para um aumento de mais de 20% nas transferências de imóveis no último ano (dados de setembro/21).  

Os dados do FipeZap (uma parceria entre a Fipe e o portal ZAP), também apontaram o aquecimento: de 2020 para 2021, os preços de Venda Nacional aumentaram 3,7%!

Quando olhamos para o mercado residencial de locação, a atenção recai sempre sobre o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), o principal índice de reajuste anual do aluguel. Em 2021 o índice chegou aos 37% causando muita agitação, em sua maioria negativa, com quebras de contrato que deixaram o mercado bastante movimentado. 

Qual a relação entre a Selic e o IGP-M?

A Selic acaba funcionando como uma baliza entre o mercado de compra e venda e o de locação. Quanto mais alta a Taxa Selic, mais difícil torna-se o crédito imobiliário. Assim, quem pode optar por comprar ou alugar, acaba optando pelo aluguel. 

Enfim, o que esperar do mercado imobiliário em 2022?

Quem acompanha o mercado imobiliário de perto sabe que a pandemia de Covid-19 produziu mudanças consideráveis. O aumento do trabalho remoto, por exemplo, fez com que diversas questões relacionadas à moradia viessem à tona. Além disso, o período do ápice da pandemia também contou com uma baixa histórica da Selic (o que também impulsionou o mercado). 

No entanto, o cenário está mudando. 

Em 2022, com a expectativa de normalização social e alta da Selic, o mercado imobiliário terá que lidar com uma economia brasileira lutando para se recuperar, enfrentando uma escalada da inflação, em meio a uma indefinição da agenda fiscal, e, tudo isso, num ano eleitoral.

Mudanças de reorganização de grandes metrópoles estão em curso (e não parecem retroceder). As novas exigências de moradia, que atendam esse trabalho do futuro, também tendem a ter bons resultados apesar do cenário macroeconômico. 

Aqui é importante lembrar que esta trata-se apenas de uma parcela da população. Enquanto o cenário macroeconômico afeta a sociedade brasileira como um todo. Assim, aqui no DataZAP+, não enxergamos queda, mas sim uma desaceleração para o mercado imobiliário em 2022.

Quais os possíveis caminhos para quem trabalha no setor imobiliário?

Com um cenário econômico desfavorável, será necessário apostar em inovação para encontrar novas oportunidades. Um bom caminho pode estar no mercado de locação. 2022 já começa com uma expectativa de alta nas transações em aluguéis, o que aponta o mercado como uma das saídas para a alta da Selic.

O FipeZap aluguel já observou um aumento dos preços de locação, muito provavelmente impulsionados pelo avanço da vacinação e do aumento da taxa de juros. 

Somado a isso, espera-se que o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) caia, assim como o IGP-M já está em queda. Se a inflação dos aluguéis se manter na média de 3%, veremos um 2022 com desempenho melhor que 2021.  

Agora, o importante é estudar estratégias que considerem o cenário nacional da economia brasileira em 2022 e calibrar seu trabalho para buscar as oportunidades que o ciclo anterior deixou. Para isso, é essencial investir em estudos de mercado e, principalmente, do seu público. 

Conta para a gente nos comentários como você ou sua imobiliária estão se planejando para 2022!