DataZAP Report #107
08/04/2026|DataZAP Report
As principais notícias do mercado imobiliário entre 2 e 8 de abril, comentadas por nossos especialistas.
Reforma tributária exige reorganização no setor Imobiliário
Com duas reformas tributárias avançando simultaneamente, sobre renda e consumo, o mercado imobiliário brasileiro enfrenta um momento de reorganização, que exige urgência no ajuste às novas regras das estruturas societárias e operacionais.
Sob a ótica da reforma de renda, de acordo com a Lei 15.270, publicada em novembro de 2025, a tributação de dividendos refere-se à retenção de 10% de Imposto de Renda na fonte sobre lucros distribuídos a pessoas físicas que superam a R$ 50 mil (ou R$ 600 mil anuais). Porém, se aplica apenas sobre a parcela em que a alíquota efetiva da pessoa jurídica pagadora que não atingiu os 34% combinados de IRPJ e CSLL. Dessa forma, cada estrutura societária precisará ser avaliada de forma individualizada. Enquanto que a Lei Complementar 224, publicada em dezembro de 2025, trouxe a decisão do aumento de 10% nos percentuais de presunção do lucro presumido para receitas acima de R$ 5 milhões, sob a justificativa de que esse regime constitui benefício fiscal. No caso das incorporadoras e loteadoras que operam no modelo de lucro presumido, o impacto é direto e imediato.
Pelo lado da reforma do consumo, a entrada em vigor do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) a partir de 2027 exigirá controle rigoroso de créditos tributários, verificação de recolhimento por parte de fornecedores ao longo de toda a cadeia e renegociação contratual em escala. Para empresas do setor imobiliário que operam com cadeias de suprimentos extensas, contratos de longo prazo e múltiplos prestadores de serviço, a adequação demanda investimento significativo em governança fiscal e infraestrutura de compliance.
A sobreposição das reformas gera um impacto cumulativo, onde o lucro presumido se torna simultaneamente mais caro (pela LC 224) e mais difícil de operar (pelo IBS/CBS), exigindo que empresas façam uma reavaliação estrutural de seus regimes tributários.
Contudo, os fundos imobiliários (Fll) estão sendo vistos pelos especialistas como alternativa de eficiência fiscal, pois estão fora do alcance tanto da nova tributação de dividendos quanto do IBS e da CBS. Ainda assim, a migração para estruturas de fundos exige análise caso a caso, e a ausência de clareza regulatória impede que essa alternativa seja adotada como solução única para todos os casos.
Regulação no mercado de locação de curta duração
O mercado brasileiro de locação por temporada passa por um aperto regulatório e fiscal em 2026, motivado pelo crescimento expressivo do turismo estrangeiro e pelos impactos dessa atividade nas cidades. Já há movimentações em capitais como Salvador, Rio de Janeiro e São Paulo visando diferenciar o setor hoteleiro e amenizar distorções no mercado imobiliário tradicional. O objetivo central das novas medidas é padronizar práticas nas plataformas, garantindo que a exploração comercial de imóveis não comprometa as políticas públicas de habitação nem a arrecadação tributária municipal e federal.
Vem surgindo a necessidade de melhor monitorar as novas unidades entre o uso residencial da exploração de serviços de hospedagem, especialmente em unidades destinadas à Habitação de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP). Em São Paulo, investigações parlamentares apuram o desvio de finalidade de imóveis populares, que para incorporadoras representam incentivos fiscais em seus projetos, mas têm sido usadas para locações de curta duração, prática vedada por novas portarias em 2025 e que exigem transparência na divulgação das unidades. Já em Salvador, há pressão tributária para cobrança de ISS e a equiparação de grandes locadores ao regime de hotelaria, com o intuito de maior equilíbrio comercial entre as modalidades.
Há ainda uma frente que pretende evoluir para a exigência de cadastros obrigatórios de anfitriões e hóspedes, como se tem discutido no Rio de Janeiro, e para maior autonomia dos condomínios em restringir a atividade, baseando-se em decisões do Superior Tribunal de Justiça. As plataformas têm defendido o direito de propriedade e buscam uma coordenação nacional para evitar a insegurança jurídica com regras locais divergentes. Especialistas apontam que o monitoramento por georreferenciamento é uma das ferramentas necessárias para melhor controle da utilização dos imóveis. Com o avanço destas frentes, visando a transparência de dados entre empresas e poder público, vai permitir melhor experiência para os usuários e empresas locatárias.
FipeZAP março/2026: preços sobem 0,48% e podem superar o IPCA.
De acordo com o Índice FipeZAP, que monitora o mercado imobiliário em 56 cidades brasileiras, os preços registraram alta de 0,48% em março de 2026, sendo esse aumento superior ao de janeiro (0,20%) e ao de fevereiro (0,32%), elevando a variação acumulada no ano para 1,01%. Março pode ser o primeiro mês de 2026 em que a variação mensal dos preços de imóveis supera o IPCA, cuja prévia até o momento indica aumento médio de 0,44%.
Considerando a variação por quantidade de dormitórios, os imóveis de 1 dormitório (0,65%) apresentam aumento mensal superior à observada entre os imóveis com 4 ou mais dormitórios (0,20%). No acumulado de 12 meses, o destaque continua com os imóveis de 1 dormitório, com variação de 7,42%, evidenciando a valorização de imóveis compactos. Já os imóveis com 3 dormitórios apresentaram aumento de 4,82% no período.
Todas as cidades monitoradas registraram variação positiva. Entre as capitais, 16 ficaram acima da média do Índice FipeZAP (0,44%), com destaque para Fortaleza (1,33%), Vitória (1,21%), Natal (1,17%), Aracaju (1,14%) e Manaus (1,11%). Na variação acumulada em 12 meses, 18 capitais apresentaram alta real, com variação acima do IPCA (3,69%), com destaque novamente para Fortaleza (13,46%), além de Belém (13,43%), Salvador (13,13%) e Vitória (12,31%), entre as maiores variações.
O preço médio no último mês, é de R$ 9.720/m². Entre as 5 cidades com os maiores preços médios, 4 são de Santa Catarina: Balneário Camboriú (SC) R$ 15.146/m²; Itapema (SC) R$ 15.073/m²; Florianópolis (SC) R$ 13.106/m² e, Itajaí (SC) R$ 13.101/m². Além de Vitória (ES) R$ 14.603/m². Ao observar o preço por quantidade de dormitórios, 1 dormitório apresentou o maior preço médio: R$ 11.849/m²; 2 dormitórios: R$ 8.732/m²; 3 dormitórios: R$ 9.230/m²; e 4 ou mais dormitórios: R$ 10.548/m².
Nas maiores cidades do país, São Paulo registrou variação mensal de 0,42% e, no acumulado em 12 meses 4,36%. Os bairros que apresentaram os maiores preços médios foram Itaim Bibi (R$ 19.511/m²), Pinheiros (R$ 18.307/m²) e Jardins (R$ 17.354/m²).
A variação mensal no Rio de Janeiro foi de 0,33%, e a variação acumulada em 12 meses ficou em 4,21%. Os bairros que registraram os maiores preços médios foram: Leblon (R$ 26.055/m²), Ipanema (R$ 25.712/m²) e a Lagoa (R$ 17.354/m²).
Em Fortaleza, destaque na variação mensal e acumulada, os bairros com os maiores preços são Meireles (R$ 12.859/m²), Aldeota (R$ 11.522/m²) e Engenheiro Luciano Cavalcante (R$ 10.412/m²).
O relatório do Índice FipeZAP Residencial é uma ferramenta essencial para corretores e incorporadoras que atuam no mercado imobiliário. As análises territoriais ajudam a identificar mercados com maior valorização, funcionando como referencial para a tomada de decisão na estruturação de estratégias e para o direcionamento de esforços de captação e investimentos.