A compra e venda de um imóvel é um momento importante na vida de uma pessoa e, para que tudo corra bem, o processo envolve diversas etapas e documentos, como as certidões para venda de imóvel.
Para corretores de imóveis e imobiliárias, entendê-las e gerenciá-las é parte importante do processo para orientar seus clientes e garantir a segurança e a legalidade da transação para todas as partes envolvidas.
Quais são as certidões necessárias para compra de imóvel? E quais documentos devem ser apresentados pelo vendedor no momento da transação? Essas dúvidas são comuns entre os clientes e devem ser respondidas pelo corretor.
Este artigo vai ajudar você a entender melhor as certidões e documentos para venda de imóvel, como funcionam e a sua importância para a credibilidade de uma negociação.
Acompanhe!
O que são certidões para venda de imóvel?
As certidões para venda de imóvel são documentos que servem para comprovar a situação legal de um empreendimento imobiliário e do vendedor. Imagine-as como um raio-x: elas revelam se há pendências jurídicas, fiscais ou financeiras que podem complicar a venda. O principal objetivo é garantir maior segurança na transação imobiliária, protegendo tanto o vendedor quanto o comprador de problemas futuros.
Com essas certidões, é possível confirmar se o vendedor é o proprietário do imóvel, se o empreendimento possui pendências jurídicas e fiscais, entre outras informações importantes para uma transação imobiliária dentro da lei e sem surpresas desagradáveis.
Os documentos para venda de imóvel são a base da segurança jurídica e da confiança na negociação.
Ao apresentá-las de forma clara e organizada, o vendedor, com o apoio da imobiliária, comprova a legitimidade da venda e protege o comprador de surpresas, como dívidas ou processos que possam afetar o imóvel.
A ausência ou a demora na entrega dessas certidões pode gerar desconfiança — e até interromper a negociação.
Portanto, dominar as certidões é fundamental para uma negociação clara e confiável.
Quais são as certidões necessárias para compra de imóvel?
Existem diferentes tipos de certidões necessárias para compra de imóvel, que podem variar de acordo com diversos fatores, como o tipo de imóvel, a localização, estado civil do vendedor, entre outros.
Algumas são obrigatórias, outras são altamente recomendadas para proporcionar mais tranquilidade ao comprador. A lista pode variar um pouco dependendo se o vendedor é Pessoa Física ou Jurídica, bem como as características do imóvel.
Vamos dividir as certidões em dois grupos principais: as do imóvel e as do vendedor.
Certidões referentes ao vendedor
As certidões para venda de imóvel do vendedor (Pessoa Física) garantem que não há problemas pessoais que possam atrapalhar o processo. Confira:
Certidão de casamento, divórcio ou união estável: comprova o estado civil do vendedor. É essencial para saber se o cônjuge precisa autorizar a venda, algo comum em muitos regimes de bens.Certidão de ações cíveis e criminais: indica se o vendedor responde a processos judiciais ou ações judiciais em andamento, tanto no âmbito civil quanto criminal, e que podem, de alguma forma, afetar o imóvel ou seus bens;Certidão de protesto: revela se o vendedor tem dívidas registradas em cartório;Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT): importante se o vendedor já foi empregador, ela atesta que não há dívidas trabalhistas;Certidão de Débitos da Receita Federal e Dívida Ativa da União: comprova que o vendedor está em dia com os impostos federais e não possui dívidas com o governo;Certidão Negativa de Tributos Imobiliários: a certidão negativa de tributos imobiliários comprova que o proprietário do imóvel não possui débitos no pagamento de IPTU e ITBI; Certidão Simplificada da Junta Comercial (para Pessoas Jurídicas): traz dados da empresa, como sócios e alterações no contrato social;Certidão Negativa de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (para Pessoas Jurídicas): atesta que a empresa está regular com os impostos federais;Certidão de Situação Fiscal e Contribuições Previdenciárias (para Pessoas Jurídicas): indica a regularidade da empresa junto ao INSS.Certidões referentes ao imóvel
Essas certidões demonstram a saúde jurídica e fiscal do imóvel. São extremamente importantes para quem busca certidões para venda de imóvel com segurança:
Certidão de matrícula atualizada com ônus e ações: é o documento mais importante do imóvel. Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, ele apresenta todo o histórico do bem: quem são os proprietários, se há hipotecas, penhoras ou outras restrições.Certidão Negativa de Débitos de IPTU: fornecida pela prefeitura, é o documento que comprova a regularidade do imóvel em relação ao pagamento de IPTU, taxas e outros impostos. Assim, o comprador não herda débitos.Certidão de Valor Venal do Imóvel: documento emitido pela prefeitura que informa o valor venal do imóvel para calcular impostos, como o IPTU e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), na hora da compra;Habite-se (para imóveis novos ou com construções recentes): é um documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção está conforme as normas e pode ser habitada. Sem ele, podem surgir problemas de regularização no futuro;Declaração negativa de débitos condominiais (para apartamentos/condomínios): a administração do condomínio emite essa declaração, provando que não há dívidas de condomínio. Além destas certidões, outras podem ser solicitadas durante o processo de compra e venda, como:
Certidão de ônus reais do foro: verifica se o imóvel possui ônus reais (penhoras, hipotecas, etc.) em outros estados;Certidão do cartório de registro de imóveis: informa a situação jurídica do imóvel (matrícula, proprietários, etc.);Certidão de ações judiciais envolvendo o imóvel: informa se há processos em andamento que possam comprometer a sua regularidade jurídica.
O papel essencial de corretores de imóveis e imobiliárias
Para quem lida com certidões para venda de imóvel ou precisa providenciá-las, o corretor de imóveis e a imobiliária são parceiros indispensáveis. Eles conhecem a burocracia, sabem quais certidões são necessárias em cada situação e guiam todo o processo.
Confira algumas boas práticas para imobiliárias e corretores:
Checklists detalhados: crie checklists específicos para vendedores (Pessoa Física e Jurídica) e para cada tipo de imóvel. Isso evita que alguma certidão importante seja esquecida;Modelos de documentos: tenha modelos prontos de procurações, declarações e outros documentos que ajudem a conseguir as certidões;Automação e tecnologia: use softwares e plataformas que agilizam a emissão e a gestão das certidões. Muitas podem ser obtidas online, economizando tempo e diminuindo erros;Comunicação clara: explique aos clientes a importância de cada certidão e o que ela revela. A transparência sempre gera confiança;Acompanhamento constante: monitore o andamento da emissão das certidões e mantenha as partes informadas sobre o status.Imobiliárias e corretores experientes sabem que ser proativo na coleta das certidões para venda de imóvel acelera a negociação e mostra muito profissionalismo.
Como emitir as certidões para venda de imóvel?
A solicitação de certidões varia: algumas podem ser feitas online, nos sites dos órgãos, enquanto outras exigem a presença física. Geralmente, você precisará de CPF ou CNPJ. Algumas são gratuitas, outras pagas.
Embora a Receita Federal seja um órgão comum para emissão, há empresas especializadas que oferecem o serviço.
Confira onde emitir cada uma das certidões:
Cartório de Registro de Imóveis: para a certidão de matrícula e ônus reais;Prefeitura: disponibiliza a certidão negativa de débitos de IPTU, valor venal do imóvel e habite-se;Fóruns e tribunais: para certidões de ações cíveis, criminais e trabalhistas;Cartórios de Protesto: para a certidão de protesto;Tribunal Superior do Trabalho (TST): acesse o site para CNDT e certidões trabalhistas;Receita Federal: acesse para emitir Certidão de Situação Fiscal e Contribuições Previdenciárias, Certidões Negativas de Débitos da Receita Federal e Dívida Ativa da União.É fundamental saber qual documento pedir e em qual órgão para garantir a autenticidade da certidão. Se houver qualquer dúvida, especialmente em casos mais complexos, o ideal é consultar um advogado especializado em direito imobiliário.
Agora que você sabe tudo sobre as certidões para venda de imóvel e a importância da segurança jurídica, que tal otimizar suas negociações?
Conclusão
Entender e gerenciar as certidões para venda de imóvel não é apenas uma formalidade, é a base para uma transação imobiliária segura e bem-sucedida.
Para corretores de imóveis e imobiliárias, dominar esses documentos é um diferencial competitivo que constrói confiança e agiliza o processo.
Ao garantir a transparência e a conformidade legal, você protege tanto o vendedor quanto o comprador de surpresas desagradáveis e assegura que o negócio corra sem impedimentos.
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