DataZAP Report #122
22/07/2026|DataZAP Report
As principais notícias do mercado imobiliário entre 16 a 22 de julho, comentadas por nossos especialistas.
Atividade de alugar imóveis terá a necessidade de tirar CNPJ
A Receita Federal, junto com o Comitê Gestor IBS e CBS, prorrogaram para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade da emissão de CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) para pessoas físicas que alugam imóveis, além de profissionais autônomos e liberais. O objetivo da medida, inserida no contexto da Reforma Tributária, é viabilizar a emissão de documentos fiscais eletrônicos necessários para a cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), tributos sobre o consumo que substituirão parcialmente o PIS e a Cofins. A nova regra estabelece que a exigência do CNPJ possui caráter estritamente operacional e de conformidade, funcionando como uma formalidade cadastral que não transforma o locador em empresa e não altera a sua carga tributária referente ao Imposto de Renda.
Para sustentar a adaptação ao novo modelo, a nova regra prevê que o ano de 2026 servirá como um período de transição, no qual os proprietários poderão continuar utilizando o CPF para emitir documentos com alíquotas-teste em um sistema digital simplificado. A partir de 2027, o CNPJ passará a ser obrigatório, trazendo consigo regras específicas, como a atualização anual pelo IPCA do limite referencial de R$ 240 mil e o enquadramento de locações de curta temporada (como via Airbnb) em normas similares às da hotelaria. Adicionalmente, como o IBS e a CBS incidem sobre a operação e o custo tende a ser repassado, especialistas apontam a necessidade de revisão dos contratos de locação vigentes para assegurar o repasse do ônus econômico ao inquilino com segurança jurídica.
Especialistas alertam que a obtenção do CNPJ cadastral não gera necessariamente economia de impostos para a pessoa física. Para que haja uma alteração real na tributação, com possibilidade de redução de alíquota efetiva e aproveitamento de outros direitos, é necessária a constituição formal de uma holding patrimonial, cenário que será mais comum para empresas especializadas na atividade de locação.
Carrefour transforma terrenos em receita
O Grupo Carrefour Brasil, por meio de seu braço imobiliário Carrefour Property, reestruturou a monetização de seus ativos físicos, tendo como marco o lançamento do edifício corporativo mais alto de São Paulo. Localizada no complexo Paseo Alto das Nações, na Zona Sul de São Paulo, a torre de 219 metros e mais de 40 pavimentos foi desenvolvida em parceria com a WTorre no terreno que abrigou o primeiro hipermercado da companhia, em 1975. A iniciativa reflete o objetivo central de transformar propriedades subutilizadas em polos multiuso, criando novas linhas de receita por meio do desenvolvimento imobiliário e locação de espaços comerciais.
O complexo foi viabilizado por meio de uma permuta em que o Carrefour cedeu um terreno de quase 60 mil metros quadrados e, em troca, recebeu um novo hipermercado, construído sem precisar fechar a loja antiga, espaços em um minishopping, parte do estacionamento, seis andares comerciais inteiros e ainda uma compensação financeira. O empreendimento também vai ganhar uma torre residencial de alto padrão em 2028 e outra de uso misto. A ideia por trás do projeto é atrair mais moradores e visitantes para a região aproveitando toda infraestrutura fornecida pelo projeto.
O projeto serviu como base para a estratégia de longo prazo do Carrefour Property na rentabilização dos cerca de 400 terrenos que possui no país, sendo parte deles oriunda da aquisição do Grupo BIG. A permuta física apresenta dificuldades de replicação devido ao descasamento de fluxo de caixa e altos custos, a empresa passa a priorizar a permuta financeira, além de utilizar um marketplace próprio para venda direta de terrenos a valor de mercado e leilões para liquidação de ativos menores. Com mais de 100 oportunidades mapeadas para o desenvolvimento de torres imobiliárias sem redução da área de hipermercados, o grupo estrutura uma meta contínua de consolidar cerca de dez novos negócios por ano, substituindo custos ociosos de IPTU por fluxo de caixa ativo.
Aluguel comercial ganha força e redesenha oportunidades no mercado imobiliário.
O Índice FipeZAP Comercial de junho de 2026 reforça a diferença de ritmo entre os mercados de venda e locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 m². No mês, os preços anunciados de venda avançaram 0,18%, enquanto os de locação subiram 1,38%. No primeiro semestre, a alta acumulada foi de 1,27% na venda e de 6,82% no aluguel; em 12 meses, as variações chegaram a 2,14% e 11,49%, respectivamente. A locação, portanto, segue crescendo acima da inflação, enquanto os preços de venda apresentam recuperação mais gradual. Entre as cidades monitoradas, Rio de Janeiro e Salvador se destacaram na valorização dos aluguéis em 12 meses, com altas de 20,80% e 19,81%. O preço médio nacional ficou em R$ 8.774/m² para venda e R$ 53,37/m² para locação, com rental yield médio de 7,56% ao ano.
Para corretores e imobiliárias, o cenário indica uma oportunidade de atuação mais ativa na locação comercial, especialmente em mercados com menor oferta de imóveis bem localizados, modernos e adequados às novas necessidades das empresas. A valorização dos aluguéis também amplia a importância de análises locais de preço, vacância, liquidez e perfil do imóvel, evitando que referências médias sejam aplicadas de forma indiscriminada. Para incorporadoras e investidores, a recuperação mais lenta dos preços de venda, combinada ao crescimento da renda, pode melhorar gradualmente a atratividade dos ativos comerciais, mas exige atenção ao custo de aquisição, ao risco de vacância e à concorrência com aplicações financeiras. O movimento atual favorece produtos com boa localização, eficiência operacional e flexibilidade de uso, enquanto imóveis antigos ou pouco aderentes à demanda podem continuar enfrentando maior resistência de ocupação e negociação.