DataZAP Report #97
21/01/2026|DataZAP Report
As principais notícias do mercado imobiliário entre 15 a 21 de janeiro, comentadas por nossos especialistas.
Mercado Imobiliário 2026: Análise das oportunidades com queda dos juros e novas regras de crédito
O mercado imobiliário brasileiro entra em 2026 com perspectivas otimistas após um ano desafiador marcado por juros de 15% a.a. O governo implementou um robusto pacote de estímulos, incluindo a injeção de R$ 37 bilhões no crédito habitacional, elevação do teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para R$ 2,25 milhões e ampliação do uso do FGTS, medidas que podem reintegrar cerca de 160 mil famílias ao mercado para cada ponto percentual de queda na Selic, visando recuperar parte das 800 mil famílias excluídas nos últimos cinco anos.
O panorama apresenta excelentes oportunidades para imobiliárias e corretores, que poderão capitalizar sobre o crescimento projetado de 10% nas vendas e a significativa expansão da base de clientes da classe média com os novos limites de financiamento, criando demanda para serviços especializados em consultoria financeira e produtos diferenciados. Para as incorporadoras, o cenário é ainda mais promissor, com a ampliação substancial do mercado-alvo através dos novos tetos do SFH e maior disponibilidade de crédito, permitindo explorar segmentos premium que estavam represados e acelerar o lançamento de novos empreendimentos direcionados à crescente demanda da classe média emergente.
O sucesso das medidas dependerá fundamentalmente da materialização da queda da Selic e da adesão do sistema bancário às novas modalidades de crédito, configurando 2026 como um ano de transição crucial para a retomada sustentável do mercado imobiliário brasileiro, especialmente para os segmentos de classe média que foram mais impactados pelo ciclo de alta dos juros.
As novas regras do ITCMD e ITBI e o impacto no mercado imobiliário
A entrada em vigor das novas regras para o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) marca um ponto de inflexão no mercado imobiliário brasileiro, sinalizando um potencial aumento nos custos de transações e sucessões. As alterações no ITCMD, impulsionadas pela Emenda Constitucional nº 132 da Reforma Tributária, tornam obrigatória a alíquota progressiva em todos os estados e no Distrito Federal, o que significa que heranças e doações de maior valor terão uma carga tributária mais elevada, respeitando o teto de 8%. Além disso, a base de cálculo do imposto passa a ser o valor de mercado atualizado, e não mais o valor venal, o que pode elevar significativamente a conta final. No que tange ao ITBI, o imposto municipal sobre a venda de imóveis, a principal mudança é a consolidação do entendimento de que o fato gerador ocorre na celebração do ato de transmissão, exigindo o pagamento mais cedo no processo de aquisição, e permitindo que a base de cálculo seja um valor de referência, e não apenas o valor da venda.
Os impactos dessas mudanças reverberam em toda a cadeia do setor imobiliário. Para Imobiliárias e Corretores, o cenário exige maior transparência e planejamento na apresentação dos custos totais aos clientes, uma vez que a carga tributária mais alta pode encarecer o custo final da aquisição. A fiscalização mais rigorosa, facilitada pelo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), demandará uma atenção redobrada à regularidade documental dos imóveis. Já para as Incorporadoras, o aumento do custo de aquisição de terrenos e imóveis, somado à necessidade de adaptação às novas alíquotas progressivas, torna o planejamento patrimonial e sucessório ainda mais crucial para a saúde financeira dos empreendimentos. Em essência, o setor deve se preparar para um ambiente tributário mais oneroso e com fiscalização mais eficiente.
As novas diretrizes fiscais, embora busquem unificar e aprimorar a arrecadação, impõem um desafio de adaptação ao mercado imobiliário. A palavra-chave para mitigar os impactos é planejamento. Estratégias como a antecipação de doações em vida, antes da plena implementação das alíquotas progressivas estaduais, e a reavaliação constante do patrimônio para evitar surpresas negativas com a nova base de cálculo, tornam-se imperativas. O setor deve encarar essa nova realidade como um catalisador para a profissionalização e para a busca por consultoria especializada, garantindo a conformidade e a otimização tributária em um cenário de maior rigor fiscal.
Aluguéis encerram o ano em alto, segundo o índice FipeZAP
O Índice FipeZAP de Locação Residencial encerrou 2025 confirmando um cenário de aluguel ainda pressionado, embora em ritmo mais moderado do que nos últimos anos. No acumulado do ano, os preços de locação subiram 9,44%, resultado que representa uma desaceleração frente aos três anos anteriores, mas que ainda assim ficou bem acima da inflação oficial (IPCA, de 4,26%). Em outras palavras, o aluguel ficou mais caro em termos reais em 2025, reforçando a importância de acompanhar continuamente a dinâmica desse mercado.
No recorte mensal, dezembro registrou alta de 0,68%, acelerando em relação a novembro. O movimento foi disseminado geograficamente: 29 das 36 cidades monitoradas tiveram aumento nos preços, incluindo 18 das 22 capitais. Os maiores avanços no mês ocorreram principalmente em capitais do Norte e Nordeste, como Natal, São Luís, Maceió, Teresina,além da capital capixaba Vitória, enquanto poucas cidades apresentaram queda, com destaque para Campo Grande e Aracajú. Esse comportamento reforça como o mercado de locação é heterogêneo e responde de forma distinta conforme a realidade local.
Ao longo de 2025, praticamente todo o país acompanhou a tendência de valorização. 34 das 36 localidades tiveram alta anual, e apenas Campo Grande apresentou retração no período. Entre as capitais, chamam atenção os crescimentos expressivos em Teresina (+21,8%), Belém (+17,6%) e Aracaju (+16,7%), evidenciando que o avanço dos aluguéis não ficou restrito aos grandes centros tradicionais. Já cidades como São Paulo (+8,0%) e Brasília (+6,4%) apresentaram aumentos mais moderados, ainda assim acima da inflação.
O relatório também mostra diferenças importantes por perfil de imóvel. Em dezembro, unidades com 4+ dormitórios lideraram a alta mensal, enquanto imóveis de um 1 dormitório tiveram aumentos mais contidos. No acumulado do ano, imóveis de 3 dormitórios foram os que mais se valorizaram. Em termos de preço, o valor médio nacional do aluguel ficou em R$ 50,98/m², mas com grande variação entre cidades: capitais como Belém, São Paulo e Recife aparecem entre as mais caras, enquanto Teresina e Aracaju figuram entre as mais acessíveis.
Do ponto de vista do investidor, a rentabilidade média do aluguel residencial foi de 5,96% ao ano em dezembro. Embora positiva, essa taxa permanece abaixo da rentabilidade projetada de aplicações financeiras no mesmo horizonte, o que ajuda a explicar decisões mais cautelosas de investimento imobiliário. Ainda assim, há diferenças relevantes entre mercados: cidades como Belém, Recife e Cuiabá apresentam retornos mais elevados, enquanto capitais como Vitória, Curitiba e Fortaleza registram rentabilidades mais baixas.
Neste fechamento, o relatório reforça que o mercado de locação segue aquecido e acima da inflação, mas em um processo gradual de normalização do ritmo de crescimento. O acompanhamento mensal do Índice FipeZAP é fundamental justamente por permitir a leitura desses movimentos com antecedência, ajudando a entender mudanças de tendência, diferenças regionais e oportunidades específicas, tanto para quem atua no mercado imobiliário quanto para quem utiliza esses dados como insumo estratégico de análise e tomada de decisão. Em 2026, o monitoramento mensal do Índice FipeZAP seguirá sendo fundamental para entender os próximos capítulos do mercado de locação, identificar mudanças de tendência e antecipar os sinais que começam a se formar no início do novo ciclo.