DataZAP Report #99
04/02/2026|DataZAP Report
As principais notícias do mercado imobiliário entre 29 de janeiro a 4 de fevereiro, comentadas por nossos especialistas.
Impactos da Reforma Tributária no Mercado de Aluguel por Temporada
A Reforma Tributária marca uma mudança estrutural na forma como o aluguel por temporada de imóveis passa a ser tributado no Brasil, com impacto direto na carga fiscal e no planejamento de proprietários e investidores. Tradicionalmente considerado como renda imobiliária, esse tipo de locação (comum em plataformas como Airbnb) agora pode ser classificado como atividade econômica organizada, sujeita a uma tributação mais próxima à de serviços.
Esse novo enquadramento, cuja carga pode alcançar até 44% da receita, tornará a gestão não profissional completamente inviável e irá impor a todos os participantes a adoção de estruturas de pessoa jurídica e planejamento tributário estratégico para garantir a rentabilidade dos ativos imobiliários.
O impacto central é a mudança fundamental no perfil do negócio: corretores e imobiliárias devem assumir um papel consultivo técnico sofisticado, focando na estruturação de holdings e na mitigação fiscal, enquanto incorporadoras precisam desenvolver projetos que suportem gestão profissionalizada. A rentabilidade agora dependerá menos da valorização tradicional do imóvel e mais da eficiência fiscal e operacional da operação de hospedagem, exigindo expertise empresarial que poucos investidores individuais possuem.
Aqueles que anteciparem a transição para modelos de pessoa jurídica e gestão profissionalizada conseguirão transformar este desafio tributário em uma vantagem competitiva sustentável, consolidando sua posição em um mercado que se tornará mais organizado, porém significativamente mais técnico e menos acessível aos investidores tradicionais.
Desemprego em queda e seus impactos no Mercado Imobiliário
A economia brasileira demonstra sinais robustos de recuperação, com a taxa de desemprego atingindo o menor patamar histórico de 5,1% no trimestre encerrado em dezembro de 2025, conforme dados do IBGE. Este resultado, impulsionado principalmente pelo setor de serviços e pela criação recorde de empregos formais, reflete não apenas uma expansão genuína da ocupação, mas também um aumento significativo na renda média real dos trabalhadores, que alcançou R$3.560.
Esse valor representa um crescimento de 5,7% em relação a 2024, o equivalente a um ganho real de aproximadamente R$192 no período. Tal cenário positivo, que se desdobra em um contexto de recuperação econômica, sinaliza um aquecimento do mercado de trabalho e um fortalecimento do poder de compra da população.
Para o setor imobiliário, essa conjuntura de queda do desemprego e elevação da renda se traduz em impactos altamente favoráveis. Imobiliárias e corretores podem antecipar um aumento na demanda por imóveis, tanto para compra quanto para locação, à medida que a confiança do consumidor se eleva e a capacidade de investimento se expande. Para as incorporadoras, o ambiente é propício para novos lançamentos e projetos, com a demanda aquecida estimulando o desenvolvimento e a valorização dos empreendimentos. A maior estabilidade financeira da população, aliada a um ambiente de crédito potencialmente mais flexível com a expectativa de queda da taxa Selic, cria um ciclo virtuoso que beneficia todos os elos da cadeia imobiliária.
A resiliência e o crescimento do mercado de trabalho brasileiro, evidenciados pela mínima histórica do desemprego e pelo aumento da renda, configuram um cenário otimista para o mercado imobiliário. Este momento representa uma oportunidade estratégica para imobiliárias, corretores e incorporadoras capitalizarem sobre a crescente confiança e o poder de compra dos consumidores, impulsionando vendas, locações e o desenvolvimento de novos projetos que atendam às necessidades de uma população economicamente mais estável e próspera.
FipeZAP Venda Residencial
O Informe de Janeiro de 2026 do Índice FipeZAP de Venda Residencial aponta para um mercado que mantém sua tendência de valorização, mas que começa a dar sinais consistentes de desaceleração no curto prazo. Apurado a partir de anúncios residenciais em 56 cidades brasileiras, o Índice registrou alta média de 0,20% em janeiro, marcando o menor avanço mensal desde março de 2021.
Esse desempenho revela um início de ano mais contido e cauteloso quando comparado a janeiro de 2025, período em que os preços avançaram 0,59%. Além disso, a variação mensal ficou em linha com a prévia da inflação ao consumidor (IPCA-15), também de 0,20%, e abaixo do IGP-M, que subiu 0,41% no mesmo intervalo, indicando uma perda de ritmo da valorização imobiliária frente a outros preços da economia.
Apesar da desaceleração observada no curto prazo, a leitura no horizonte mais longo segue positiva. No acumulado de 12 meses, o Índice FipeZAP registra valorização de 6,12%, superando tanto a inflação ao consumidor quanto o IGP-M, que apresentou variação negativa no período. Esse resultado confirma que o imóvel residencial continua entregando ganho real de valor, mesmo em um ambiente marcado por juros elevados, crédito mais seletivo e maior cautela por parte dos compradores.
A análise por tipologia de imóvel reforça diferenças estruturais importantes. Em janeiro, os imóveis de 1 dormitório lideraram a valorização mensal, com alta de 0,46%, enquanto as unidades de 3 dormitórios apresentaram queda média de 0,16%. No acumulado de 12 meses, os imóveis compactos também se destacam, com valorização de 7,77% para unidades de 1 dormitório, frente a taxas mais moderadas para imóveis maiores. Esse comportamento reforça a preferência do mercado por imóveis compactos, associados à maior liquidez, mudanças demográficas, busca por localizações urbanas mais centrais e ao interesse de investidores. Em janeiro, o preço médio nacional de venda foi de R$9.642/m², com os imóveis de 1 dormitório concentrando os maiores valores unitários.
Do ponto de vista geográfico, a valorização segue amplamente disseminada. Em janeiro, 47 das 56 cidades monitoradas apresentaram aumento de preços, incluindo 16 das 22 capitais. Destaques positivos ficaram por conta de Belém, Manaus e Salvador, todas com altas superiores a 1% no mês, enquanto Florianópolis e Brasília também registraram desempenho acima da média nacional. Em contrapartida, capitais como São Luís, Curitiba, Belo Horizonte, Recife e Porto Alegre apresentaram recuos pontuais, indicando ajustes localizados, e não uma reversão da tendência geral de valorização.
No recorte de 12 meses, o protagonismo das capitais do Nordeste e do Norte se torna ainda mais evidente. Salvador lidera a valorização anual, com alta superior a 15%, seguida por Belém, João Pessoa e Fortaleza. Além da capital do sudeste, Vitória. Todas com ganhos expressivos acima de dois dígitos. Já mercados mais maduros, como São Paulo, Rio de Janeiro, Recife e Brasília, continuam crescendo, porém em ritmo mais moderado, abaixo da média nacional. Esse movimento sugere uma descentralização da valorização imobiliária, com maior dinamismo em mercados regionais que partem de bases de preço mais baixas.
A análise dos preços médios por cidade evidencia a forte heterogeneidade do mercado imobiliário brasileiro. Balneário Camboriú e Itapema, em Santa Catarina, permanecem como os mercados mais caros do país, com valores próximos ou superiores a R$15.000/m². Entre as capitais, Vitória e Florianópolis ocupam posições de destaque, enquanto São Paulo segue como referência de preço elevado entre os grandes centros urbanos. No extremo oposto, cidades como Pelotas, Betim, São Vicente e Teresina registram os menores preços médios, revelando um amplo leque de oportunidades e diferentes perfis de mercado.
Por fim, a leitura histórica do Índice FipeZAP mostra que, após ciclos intensos de valorização no início da década passada, um período de estagnação entre 2015 e 2019 e uma retomada consistente a partir de 2020, o mercado imobiliário entra em 2026 em uma fase de equilíbrio. O atual momento é marcado por crescimento mais moderado, maior racionalidade na formação de preços e pela necessidade de análises cada vez mais granulares. Em síntese, o relatório indica que o mercado residencial brasileiro segue sólido e valorizado acima da inflação, mas exige estratégias mais seletivas, com atenção redobrada ao perfil do imóvel, à localização e às dinâmicas específicas de cada cidade.