Quem atua no mercado imobiliário já sabe que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o PTAM, é um documento recorrente em negociações, financiamentos, disputas judiciais e, cada vez mais, em editais públicos e privados.
Ainda assim, muitas dúvidas persistem na prática, especialmente quando o assunto envolve exigências normativas, responsabilidade profissional e metodologia correta de avaliação.
Não é raro, por exemplo, encontrar editais que confundem PTAM com laudo de avaliação, questionamentos sobre quem pode ou não emitir o documento, ou insegurança quanto ao método adequado e à forma correta de descrever imóveis e amostras de mercado.
Neste artigo, vamos além do conceito. A ideia é aprofundar o tema, esclarecer as principais exigências legais e técnicas do PTAM, explicar como ele deve ser elaborado na prática e responder às dúvidas mais comuns enfrentadas por corretores e profissionais do setor imobiliário.
Boa leitura!
O que é PTAM?
O PTAM, ou Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, é um documento adotado no mercado imobiliário de modo a analisar, determinar e registrar o valor de um imóvel, seja para fins de compra, venda, locação ou financiamento.
O parecer técnico é realizado com base em análise criteriosa que considera múltiplos fatores que interferem no valor de mercado de um imóvel. Por exemplo, a sua localização, características físicas, estado de conservação, infraestrutura da região, bem como aspectos econômicos e de oferta e demanda no mercado local.
Tendo em vista o seu peso e reconhecimento legal, este documento é utilizado para dar respaldo a negociações imobiliárias, assegurando que tanto o vendedor quanto o comprador ou locatário tenham uma visão clara e imparcial sobre o valor do bem em questão.
Além disso, o PTAM também pode ser utilizado como prova em processos judiciais ou em questões de heranças e partilhas, servindo de instrumento que certifica o valor de um imóvel.
PTAM e laudo de avaliação: qual é a diferença?
Uma das dúvidas mais frequentes, especialmente em editais, é a diferença entre o PTAM e o laudo de avaliação de imóveis.
Embora ambos tenham como objetivo estimar o valor de um bem, eles não são equivalentes. O PTAM é um documento de natureza mercadológica, voltado à análise do comportamento do mercado imobiliário e à comparação de dados reais de oferta e negociação.
Já o laudo de avaliação técnica é um documento típico da engenharia e da arquitetura, elaborado por engenheiros ou arquitetos, com foco mais amplo, podendo envolver avaliações estruturais, técnicas construtivas, patologias e outros aspectos físicos do imóvel.
Na prática, confundir esses documentos pode gerar problemas. Quando um edital exige explicitamente um PTAM, a apresentação de um laudo técnico de engenharia não substitui o parecer mercadológico e pode resultar na desclassificação da proposta ou na invalidação do documento apresentado.
Quem pode emitir um PTAM segundo o COFECI?
De acordo com a regulamentação vigente, o PTAM deve ser elaborado por um corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI e com inscrição ativa no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI).
Essa exigência está prevista na Resolução COFECI nº 1.066/2007, que estabelece os critérios para habilitação do profissional e para a elaboração do parecer técnico de avaliação mercadológica.
É importante destacar que o engenheiro civil não pode emitir um PTAM. Embora engenheiros e arquitetos possam elaborar laudos de avaliação técnica, o PTAM é uma atribuição exclusiva do corretor de imóveis habilitado como perito avaliador mercadológico.
Essa distinção existe porque o foco do PTAM é o comportamento do mercado imobiliário, área diretamente ligada à atuação e à formação do corretor.
Qual resolução regula o PTAM e o CNAI atualmente?
A principal norma que regulamenta a elaboração do PTAM e o funcionamento do CNAI é a Resolução COFECI nº 1.066/2007.
Essa resolução define, entre outros pontos:
O descumprimento dessas diretrizes pode comprometer a validade do PTAM, além de gerar questionamentos administrativos ou judiciais ao profissional responsável.
Qual método deve ser utilizado na elaboração do PTAM?
O PTAM deve ser elaborado, obrigatoriamente, com base no Método Comparativo de Dados de Mercado.
Esse método consiste na análise de imóveis semelhantes ao avaliado, localizados na mesma região ou em regiões com características equivalentes, considerando valores praticados em ofertas ou negociações recentes.
Outros métodos previstos nas normas da ABNT, como o método involutivo, o evolutivo ou o de capitalização de renda, não são aplicáveis ao PTAM. Esses métodos podem ser utilizados em laudos de avaliação técnica, mas não atendem à finalidade mercadológica específica do parecer.
O uso correto do método comparativo é fundamental para garantir que o valor apurado represente, de fato, o comportamento real do mercado.
Como é o processo de elaboração de um PTAM na prática?
A elaboração de um PTAM segue uma sequência lógica e técnica, que começa pela definição da finalidade da avaliação e termina na formalização do parecer.
De forma resumida, o processo envolve:
Cada etapa deve ser devidamente documentada, garantindo transparência, rastreabilidade dos dados e coerência técnica no resultado final.
É obrigatório usar planilha para elaborar um PTAM?
Embora a legislação não imponha um modelo único, o uso de planilhas é considerado essencial na elaboração do PTAM.
A planilha permite organizar as informações dos imóveis referenciais, aplicar critérios de comparação, ajustar diferenças entre os imóveis e demonstrar de forma clara como se chegou ao valor final.
Além disso, a utilização de planilhas facilita a compreensão do parecer por terceiros, como instituições financeiras, órgãos públicos ou o Poder Judiciário, reforçando a credibilidade do documento.
Descrição do imóvel e dos imóveis referenciais no PTAM
A descrição do imóvel avaliado deve ser clara, objetiva e focada nos aspectos que influenciam diretamente seu valor de mercado, como localização, área, padrão construtivo, estado de conservação e características relevantes.
No caso dos imóveis referenciais, é importante apresentar apenas os elementos necessários para a comparação mercadológica. Informações excessivas ou irrelevantes, que não impactam a análise de valor, são desnecessárias e podem até comprometer a clareza do parecer.
O elemento desnecessário na descrição dos imóveis referenciais é qualquer dado que não contribua para a comparação de mercado, como detalhes construtivos minuciosos ou informações técnicas que não interferem no valor mercadológico.
Em quais situações o PTAM é exigido?
O PTAM é amplamente utilizado em operações de compra, venda e locação de imóveis, quando se busca uma estimativa objetiva de valor de mercado.
Também é comum sua exigência em financiamentos imobiliários, processos judiciais, inventários, partilhas de bens e em editais que demandam avaliação mercadológica formal.
Nesses contextos, o parecer técnico funciona como um instrumento de segurança, reduzindo disputas e garantindo maior transparência às decisões.
Quanto custa um PTAM?
Assim como qualquer outro serviço especializado, os valores praticados para a emissão de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica podem flutuar de uma região para outra. De modo a se estabelecer um referencial, apresentamos a seguir a tabela de honorários proposta pelo CRECI-SP.
Para os imóveis em processo de venda, considera-se uma margem entre R$882,63 e R$28.973,48 em honorários. Estes valores são referentes a imóveis avaliados inicialmente na faixa que se inicia em R$35.000,00 e finaliza em R$10.000.000,00.
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Conclusão
Neste artigo você aprendeu sobre o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), um documento essencial ao mercado imobiliário, que fornece dados objetivos, avaliação imparcial e estrutura técnica sobre o valor de um imóvel.
Como vimos, esse documento deve ser emitido por corretores devidamente qualificados, com registro no CRECI e CNAI ativo, a partir de rigorosos critérios estabelecidos por normas técnicas e métodos de análise consolidados, garantindo precisão e exatidão.
Portanto, o PTAM não só facilita transações imobiliárias justas e seguras, como também contribui para o cumprimento de exigências legais e financeiras, como financiamentos e processos judiciais.
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