DataZAP Report #91
26/11/2025|DataZAP Report
DataZAP Report
As principais notícias do mercado imobiliário entre 20 e 26 de novembro, comentadas por nossos especialistas.
Novo Modelo de Crédito Imobiliário: Mudanças Estruturais no Financiamento Habitacional
O Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central (BCB) implementaram um novo modelo de crédito imobiliário com o objetivo de fortalecer o funding do setor e ampliar o acesso à casa própria para a classe média. A principal mudança estrutural é a diversificação das fontes de recursos, impulsionada pela necessidade de complementar a poupança como base do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Entre as medidas, destacam-se a criação dos Depósitos Interfinanceiros Imobiliários (DII), a redução gradual do compulsório sobre a poupança a partir de 2027 e, de imediato, a elevação do limite do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, permitindo o uso do FGTS nesse novo patamar.
Essas alterações trazem impactos significativos para os agentes do mercado. Para Imobiliárias e Corretores, o aumento do limite do SFH abre um novo e promissor mercado na faixa de R$ 1,5 milhão a R$ 2,25 milhões, com condições de financiamento mais atrativas, o que deve impulsionar as vendas. Já as Incorporadoras são diretamente beneficiadas pelo estímulo a lançamentos voltados para essa nova faixa do SFH, além do reforço de R$ 4,5 bilhões no Fundo Social para o programa Minha Casa, Minha Vida. No entanto, o modelo exige uma transição cautelosa, pois aumenta a pressão sobre o balanço dos bancos, que podem se tornar mais rigorosos na concessão de crédito devido ao maior risco de descasamento de prazos e aos custos mais elevados das novas fontes de captação.
O Novo Modelo de Crédito Imobiliário representa um passo fundamental para a sustentabilidade do financiamento de longo prazo no Brasil ,ao buscar diversificar a captação de recursos e atender a uma demanda reprimida da classe média. Embora o potencial de crescimento do mercado seja evidente, especialmente nos segmentos beneficiados pela expansão do SFH, o sucesso da reforma dependerá da capacidade do sistema financeiro de absorver as novas regras sem gerar desequilíbrios. Acompanhar de perto a evolução do funding e a postura dos bancos será crucial para que imobiliárias, corretores e incorporadoras possam capitalizar as oportunidades e mitigar os riscos inerentes a essa importante fase de transição.
Setor Imobiliário movimenta R$ 697 bilhões em 2025 no Mercado de Capitais
O mercado de capitais é uma peça central do Sistema Financeiro Nacional (SFN). Ele conecta empresas que precisam de recursos a investidores dispostos a financiá-las, por meio da compra e venda de títulos como ações, dívidas e cotas de fundos. Esse mecanismo ajuda a transformar poupança em investimento produtivo e permite que empresas levantem dinheiro para projetos de médio e longo prazo sem depender apenas dos bancos.
Nos últimos anos, o setor imobiliário ganhou protagonismo no mercado de capitais. Instrumentos como os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) passaram a desempenhar um papel fundamental na captação de recursos para novos empreendimentos e na ampliação do acesso dos investidores ao mercado imobiliário, oferecendo mais transparência, governança e liquidez.
De acordo com dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), essa tendência aparece claramente nos números. Entre dezembro de 2024 e setembro de 2025, o volume financeiro ligado ao mercado imobiliário dentro do mercado de capitais chegou a R$697 bilhões, um avanço de 7,5%.Nesse total os FIIs cresceram cerca de 6%, chegando a aproximadamente R$ 370 bilhões em patrimônio líquido e os CRIs, com alta de pouco mais de 9,5%, totalizaram cerca de R$ R$ 245 bilhões.
Esse movimento acompanha, ainda que em ritmo pouco mais moderado, o crescimento de 12% do mercado de capitais brasileiro no mesmo período. A expansão dos instrumentos ligados ao setor de imóveis reforça a crescente integração entre o mercado imobiliário, baseado nos lançamentos, vendas e preço e a sua dimensão financeira, representada por fundos, títulos e estrutura de crédito.
Diante do avanço dos FIIs, CRIs e da maior integração entre o mercado imobiliário e o mercado de capitais, as incorporadoras têm a oportunidade de diversificar fontes de financiamento e reduzir a dependência bancária, estruturando projetos em parceria com fundos ou via securitização. Esse movimento exige maior transparência, governança e padronização de informações, tornando as empresas mais atraentes para investidores.
Preços de locação comercial desaceleram, venda mantém avanço moderado
O Índice FipeZAP Comercial, monitora em 10 cidades brasileiras os preços de venda e locação de imóveis comerciais. A análise do mês de outubro de 2025 apurou que os preços de locação de salas e conjuntos comerciais até 200m² subiram 0,54%, mostrando desaceleração frente ao mês anterior (+0,77%). Nos últimos 12 meses, porém, a alta acumulada permanece forte (+8,34%), com destaque para as cidades de Niterói - RJ (+19,88%) e Brasília - DF (+15,66%). Na venda, o movimento foi mais moderado: +0,10% no mês e +2,61% em 12 meses, com destaque para Curitiba - PR (+11,68%) e Salvador - BA (+6,51%).
Em 12 meses, os preços de locação acumulam alta de 7,66%, bem acima da inflação (+3,73%), enquanto os preços de venda avançam 2,42%. O valor médio nacional alcançou R$8.614/m² para venda e R$49,11/m² para locação, com a capital paulista São Paulo liderando ambos os indicadores.
A rentabilidade média do aluguel comercial ficou em 7,06% ao ano, acima da observada em imóveis residenciais (5,94%), mas um pouco abaixo do retorno de aplicações financeiras de referência. Entre as cidades monitoradas, Salvador - BA apresentou o maior retorno (+10,03% a.a), reforçando sua atratividade no mercado de salas comerciais.
